Städtebauliche Situation. Köpenicker Straße 20a- 29 in Berlin - Kreuzberg.

Dipl.-Ing. Tomasz Bachlinski - Freischaffender Architekt, Energieberater Wohngebäude, Fachplaner Hocheffizienzgebäude

Masterplan-Raumplan
Entwurf und Ausarbeitung: Dipl.-Ing. Tomasz Bachlinski - Masterplan-Raumplan

Entwurf. Einleitung.

Stadtplan
Stadtplan
In dem Berliner Bezirk Kreuzberg-Friedrichshain ist eine besondere städtebauliche Situation gegeben.

Das Entwurfsgebiet befindet sich in der Köpenicker Straße 20a- 29 auf dem Gelände des Viktoriaspeichers, das heute Bestandteil des als Mediaspree ausgezeichneten Stadtentwicklungsgebiets ist. Ziel ist hier die Ansiedelung vieler an der Medien- und Kreativbranche orientierten Unternehmen zu initiieren

Für diesen Stadtraum sind seit der Wiedervereinigung vielfältige Stadtplanungskonzepte- und Leitbilder erstellt worden. Gegenwärtig stehen die geplanten und zum Teil realisierten Stadtentwicklungsmassnahmen im Mittelpunkt eines kritischen Diskurses zwischen der Investorenseite, dem Stadtamt und Bürgerinitiativen. Mit dem hier vorgestellten Entwurf wird eine kombinierte Form von Wohnen und Arbeiten mit vielseitigem Angebot an Gewerberäumen für klein- und mittelständische Unternehmen sowie Wohnräumen vorgesehen. Bei der städtebaulichen und architektonischen Lösung knüpfe ich an typische Stilmittel der alten "Berliner Mischung" an.

Dieser Tradition nach steht am Blockrand das traufständige Bürgerhaus mit einer Traufhöhe von 22 m, im Blockinneren befinden sich die Arbeitsstätten in Gewerbehöfen mit Fabrikgeschossbauten. Auf dem Höhepunkt dieser Entwicklung vor dem 1. Weltkrieg nehmen große zusammenhängende Gewerbehöfe auch Teile des Blockrandes mit ein. Typisches Erscheinungsbild für ein mehrgeschossiges Fabrikgebäude dieser Zeit ist ein Backsteinbau mit hohen Räumen und großen Fenstern. Das traufständige Bürgerhaus am Blockrand ist mit reichverzierter Stuckfassade gestaltet.

Köpenicker Straße als Wohn- und Gewerbestandort.

Schwarzplan
Schwarzplan
Die Köpenicker Straße ist mit über 400 Jahren Teil der ältesten Verkehrsverbindung zwischen der Berliner Stadtmitte und Köpenick, einem vormaligen Vorort, heute dem süd-östlichen Stadtteil Berlins.

Sie stellt seit 1750 bis Ende des 19. Jahrhunderts den Hauptstandort der Berliner Kattunmanufaktur dar. In dieser Zeit wird sie zur attraktivsten Allee der "Luisenstadt", die Bezeichnung Kreuzberg wird im Jahre 1920 eingeführt und durch die Villen der Fabrikbesitzer sowie stuckierten Fassaden der Wohnbebauung gutsituierter Bürger geprägt. Weitere Ansiedlungen bildeten königliche Magazine sowie Kasernen und andere militärische Einrichtungen. Nur der geringe Teil der historischen Bausubstanz überdauert die Zerstörungen des Zweiten Weltkrieges und die Umstrukturierung der Stadt in der Nachkriegszeit.

Zu den imposanten baulichen Zeugnissen der Vergangenheit in der näheren Umgebung gehören:

In der ehemals durch die Mauer geteilten Stadt reicht die unmittelbare Umgebung der Köpenicker Straße an die Staatsgrenze der DDR heran. Die zeitweilige Randlage führt auf den großräumigen Gewerbestandorten in hohem Maße zur Entwicklung der für Stadtränder typisch flächenintensiven Nutzungsarten, z.B. als Lagerflächen. Diese müssen dann auch aus Sicherheitsgründen großräumig abgeschottet werden.

Ansiedlung von Gewerbebetrieben in Gemengelage mit Wohnnutzung.

Gewerbeflächen
Gewerbeflächen
Die Regelung über die Zulässigkeit von Betrieben in Gemengelage mit der Wohnnutzung erfolgt über das Planungsrecht, Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) und Anlagengenehmigungsrecht. Bebauungspläne mit entsprechenden Festsetzungen können als Rahmenbedingungen für die Ansiedlung funktionsgemischter Nutzungen fungieren. Die Festsetzung des Baugebiets (z.B. Gewerbegebiet, GE) gewährt den Betrieben auf den vorgesehenen Gewerbegrundstücken Bestandssicherheit. Mit Festsetzungen zum Immissionsschutz können Konflikte zwischen den Nutzungen aus Wohnen und Arbeiten vermieden und der Ablauf in späteren Genehmigungsverfahren erleichtert werden. Bei der Anwendung differenzierter Festsetzungen ist zu beachten, dass diese umso eingehender städtebaulich zu begründen sind. Die Auswahl möglicher Festsetzungen ist dem BauGB und ergänzend der BauNVO zu entnehmen.

Auf die Umgebungsverträglichkeit der Betriebe zielenden Festsetzungen können eine direkte oder indirekte Wirkung haben. Zu ihnen zählen:

Die Zulässigkeit von Betrieben in Gemengelagen mit Wohnnutzung hängt nicht von der Art des jeweiligen Betriebs ab, sondern bezieht sich auf die Umgebungsverträglichkeit des Betriebes. Entscheidend sind die Art der betrieblichen Anlagen sowie etwaige geplante Immissionsschutzmaßnahmen. DieZulässigkeitsentscheidung ist auf den Einzelfall bezogen und wird ggf. auf der Grundlage von Gutachten getroffen.

Konzept.

Konzept-Skizze
Konzept-Skizze
Die geplante Bebauung bildet hin zur Köpenickerstraße einen Blockrand sowie eine Kammstruktur zur Spree aus. Die Zufahrten auf das Grundstücksinnere erfolgen über Toreinfahrten an der Köpenickerstraße. Jedes Gebäude hat jeweils zur einen Seite einen Zugang für die Bewirtschaftung, der auch mit PKW`s sowie LKW`s angefahren werden kann und einen repräsentativen Hauseingang für den Fußverkehr auf der anderen Gebäudeseite. Auf dem Grundstück entsteht ein Parkhaus, das ein Freihalten des Geländes von dauerhaft parkenden Autos ermöglicht. Hier sind zwei Varianten mit unterschiedlichen Aufnahmekapazitäten skizziert.

Die Nutzungsmischung aus Wohnen und Arbeiten wird durch eine horizontale und vertikale Organisation der Nutzungsarten erreicht. Bei der horizontalen Organisation sind Gebäudeabschnitte für das produzierende Gewerbe mit relativ hohen Lärmimissionen und Gebäudeabschnitte für Gewerbebetriebe mit geringen Lärmimissionen sinnvoll zueinander angeordnet. Bei einer Aufeinanderfolge dieser Bereiche innerhalb eines Gebäuderiegels dient eine Trennfuge der Schallentkopplung. Die vertikale Organisation betrifft die Nutzungsmischung zwischen Gewerbebetrieben mit geringen Lärmimissionen und Wohnräumen. Demzufolge sind die Wohnräume ausschließlich über Räumen für Gewerbebetriebe mit geringen Lärmimissionen angeordnet. Im Blockrand befinden sich Wohnräume in Teilabschnitten auf den beiden obersten Geschossen, in Gebäuderiegeln im Grundstücksinneren sind die Wohnräume auf den Geschossen über der Traufhöhe von 22 m vorgesehen.

Stellplätze
Stellplätze
Die Planung einer gemischten Nutzung auf dem Viktoriaspeichergelände sieht eine besondere Situation vor. Auf der Grundstücksinnenseite sind attraktive Wohnräume über der Traufhöhen von 22m vorgesehen, die für Käufer vom Wohneigentum interressant sind.

Nutzung des Viktoriaspeichers

Der Viktoriaspeicher wurde in den Jahren 1910-11 durch den Architekten Ahrens errichtet. Es handelt sich um einen sechsgeschossigen Schüttgutspeicher aus einer Stahlbetonkonstruktion und ausgefachten Fassadenwänden mit Klinkermauerwerk. Die lichte Höhe des Erdgeschosses beträgt 3,70m, der fünf Obergeschosse 2,25m. Das Stützenraster misst 4,44m * 4,84m. Die Substanz des Viktoriaspeichers ist in einem guten Zustand. Für eine moderne Lagerhaltung sind aber historische Speicher im Allgemeinen untauglich. Die geringe lichte Raumhöhe der Obergeschosse erschwert die Umnutzung des Viktoriaspeichers ohne weitgehende Eingriffe in die Bausubstanz. Das denkmalgeschützte Gebäude kann für das neuentstehende Gebiet einen integrativen Beitrag leisten und das Image des Standortes stärken.